Sie sind ein wahrer Klassiker im Mietrecht, denn Betriebskostenabrechnungen sind regelmäßig Gegenstand gerichtlicher Auseinandersetzungen. Das Amtsgericht Hamburg (AG) musste bewerten, ob und welche Positionen rechtmäßig beanstandet wurden und ob letzten Endes die gesamte Betriebskostenabrechnung unwirksam sei.
Mieter erhielten eine kombinierte Betriebs- und Heizkostenabrechnung. Darin waren unter anderem die Kostenposition „Allgemeinstrom“ sowie „Hausmeister/Garten/Treppe“ enthalten. Erstere war mit Kosten von 156,81 EUR verbunden, Letztere mit Kosten in Höhe von 1.032,93 EUR. Die Mieter widersprachen der Abrechnung und meinten, sie wäre formell nicht wirksam. Denn eine Zusammenfassung bei der Position Hausmeister/Garten/Treppe sei nur zulässig, wenn der Hausmeister die entsprechenden Arbeiten durchführe. Schließlich klagte die Vermieterin ihre vermeintliche Forderung ein; die Klage gewann sie zum Teil.
Die Abrechnungen der Position „Allgemeinstrom“ war formell teilunwirksam, da die Kosten für die Beleuchtung grundsätzlich umlagefähig sind. „Allgemeinstrom“ kann auch andere Kostenarten enthalten, wie etwa Aufzugsstromkosten, den Strom der Heizung, Stromverbräuche anderer elektrischer Geräte im Treppenhaus, wie etwa der Klingel, oder Stromkosten einer Entlüftungsanlage. Auch durften die Hausmeisterkosten nicht so berechnet werden. Es handelte sich um eine unzulässige Mischposition. Die formelle Teilunwirksamkeit der Posten „Allgemeinstrom“ sowie „Hausmeister/Garten/Treppe“ legte das AG nicht dahingehend aus, dass die Abrechnung insgesamt formell unwirksam war. Vielmehr handelte es sich um eine nur formelle Teilunwirksamkeit. Die Abrechnung war so zu werten, als wären die genannten Positionen nicht in dieser enthalten.
Hinweis: Das AG zeigt Vermietern nochmals deutlich auf, wie eine Betriebskostenabrechnung auszusehen hat. Und auch Mieter können anhand dieses Urteils sehen, welche Fehler gemacht werden können.
Quelle: AG Hamburg, Urt. v. 21.12.2022 – 49 C 149/22
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(aus: Ausgabe 04/2023)
