Prinzipiell kann ein Kunde einen Maklervertrag jederzeit kündigen. Die Frage, die dann jedoch zumeist im Raum steht, ist, ob und – wenn ja – welche Vergütung der Makler dann noch erhält. Die Antworten darauf hat nun das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (OLG) gegeben.
Ein Mann beauftragte eine Immobilienmaklerin mit der Vermarktung seines Einfamilienhauses im Hintertaunus zum Angebotspreis von 695.000 EUR. Nach Nr. 6 der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) des Maklervertrags war der Auftraggeber bei eventueller Aufgabe seiner Verkaufsabsichten zu einem Aufwendungsersatz verpflichtet. Zu diesen erstattungspflichtigen Aufwendungen sollten auch anteilige Bürokosten zählen. Nach vier Monaten kam es tatsächlich zur Kündigung, als der Mann der Maklerin mitteilte, dass das Haus doch nicht kurzfristig verkauft werden solle. Die Maklerin stellte ihm daraufhin 11.450 EUR in Rechnung, wovon 280 EUR auf „Fremdkosten laut Aufstellung“ und der übrige Betrag auf Arbeitsstunden entfallen seien. Hierauf zahlte der Mann 6.280 EUR, die er nun mit einer Klage doch zurückverlangte – und zwar zu Recht.
Die Nr. 6 der AGB des Maklervertrags (Aufwendungsersatz für anteilige Bürokosten) war in Augen des OLG unwirksam. Die Regelung benachteiligte den Vertragspartner unangemessen. Zwar kann eine Pflicht des Maklerkunden zum Aufwendungsersatz grundsätzlich in den AGB vereinbart werden – sie muss sich dann aber wirklich und ausschließlich auf den Ersatz des konkreten Aufwands beziehen. Eine darüber hinausgehende Pflicht zum Aufwendungsersatz lässt sich in AGB nicht wirksam vereinbaren. Grundsätzlich ist beim Maklervertrag die Provision vom Erfolg der Tätigkeit abhängig. Wird im Gewand des Aufwendungsersatzes in Wahrheit eine erfolgsunabhängige Provision vereinbart, widerspricht dies dem Leitbild – die Regelung ist damit unwirksam. Die Unwirksamkeit der Belastung mit anteiligen Bürokosten führte hier zur Gesamtunwirksamkeit der Vereinbarung über den Aufwendungsersatz. Andernfalls wäre es einem Makler möglich, risikolos rechtlich nicht geschuldete Positionen abzurechnen in der Hoffnung, dass zumindest ein Teil der Kunden hierauf eine Zahlung leistet.
Hinweis: Wer überraschende Klauseln in seinem Vertragswerk benutzt, sollte sicherstellen, dass diese Klauseln auch rechtmäßig sind. Andernfalls muss er damit rechnen, dass dieser Fehler sehr teuer werden kann. Ob Vertragsklauseln wirksam sind oder nicht, prüft der Anwalt des Vertrauens.
Quelle: OLG Frankfurt am Main, Urt. v. 23.10.2024 – 19 U 134/23
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(aus: Ausgabe 01/2025)
