Manche Beziehungen möchte man so schnell wie möglich beenden und hinter sich lassen. Ob es aber ratsam ist, für die Rückgabe einer Mietwohnung die Schlüssel einfach in den Briefkasten des Vermieters zu werfen, musste das Oberlandesgericht Hamm (OLG) klären. Der Vermieter war ganz anderer Ansicht und forderte nach dieser formlosen Beendigung des Mietverhältniss eine hohe Summe Geld.
Die Mieterin hatte eine Halle nebst Lagerbüro sowie außenliegende Stellplätze angemietet. Dann erklärte sie am 10.03.2020 die Kündigung zum nächstmöglichen Zeitpunkt – ihrer Ansicht nach der 17.06.2020. Am 18.03.2020 wies der Vermieter allerdings darauf hin, dass das Mietverhältnis durch die Kündigung erst zum 30.04.2021 enden würde. Bis zum 31.12.2020 nutzte die Mieterin das Mietobjekt weiter und warf an diesem Tag die Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters. Der wies dieses zum einen zurück und forderte die Mieterin zum anderen auf, verursachte Schäden bis spätestens zum 19.06.2021 zu beseitigen. Schließlich forderte er nach Ablauf der Frist die Zahlung von über 47.000 EUR für Miete und Schadensersatz. Die Mieterin meinte daraufhin, die Schadensersatzansprüche seien verjährt, da sie binnen sechs Monaten nach Rückerhalt der Mietsache gerichtlich geltend zu machen sind.
Zumindest bezüglich der Schadensersatzansprüche sah dies das OLG genauso. Die Verjährung war spätestens am 08.01.2021 in Gang gesetzt worden. Erhält der Vermieter den Besitz an dem Mietobjekt durch Einwurf der Schlüssel in seinen Briefkasten zurück und behält er diese Schlüssel dann, beginnt die kurze Verjährungsfrist von sechs Monaten mit Kenntnis des Vermieters von dem Schlüsseleinwurf auch dann zu laufen, wenn das Mietverhältnis noch nicht beendet und der Vermieter nicht rücknahmebereit ist.
Hinweis: Die Berechnung der Verjährungsfrist ist für Vermieter ganz wichtig. Denn die Frist beträgt lediglich sechs Monate für Schäden am Mietobjekt. Die Frist beginnt also, wie dieser Fall zeigt, mit Erhalten der Verfügungsmacht über die Mietsache. Und das ist offensichtlich dann gegeben, wenn der Vermieter die Schlüssel bekommt – ob er will oder nicht.
Quelle: OLG Hamm, Urt. v. 01.09.2023 – 30 U 195/22
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(aus: Ausgabe 12/2023)
