Die Kündigung wegen Eigenbedarfs für Wohnzwecke ist eindeutig, und wenn der Vermieter die hierfür notwendigen Regeln einhält, wird er vor Gericht obsiegen. Was aber passiert, wenn er die Wohnung nur teilweise zu Wohnzwecken nutzen will, musste kürzlich der Bundesgerichtshof (BGH) beantworten.
Mieter bewohnten seit 1977 eine Dreizimmerwohnung in Berlin. Sie hatten zuletzt im September 1982 einen schriftlichen Mietvertrag abgeschlossen, wonach das Mietverhältnis am 01.07.1982 beginnen sollte. Es war zudem eine Kündigungsfrist von zwölf Monaten vorgesehen, wenn seit der Überlassung des Wohnraums zehn Jahre vergangen sind. Im Juli 2013 wurde das Haus in Eigentumswohnungen aufgeteilt. Im Jahr 2018 erwarb ein neuer Eigentümer die Wohnung und erklärte im Januar 2021 die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 31.10.2021. Zur Begründung führte er unter anderem aus, die Räume künftig überwiegend für seine berufliche Tätigkeit als Rechtsanwalt zu nutzen und dort auch seinen Wohnsitz begründen zu wollen, nachdem das Mietverhältnis über seine bisher genutzten Kanzlei- und Wohnräume zu diesem Zeitpunkt ende. Dieser Wunsch stelle ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses dar. Im August 2021 teilte das Bezirksamt dem Rechtsanwalt mit, dass die Genehmigung der beantragten gewerblichen Zweckentfremdung der Wohnung beabsichtigt sei, sofern es sich bei dieser um seine Hauptwohnung handele. Daraufhin verlangte der Rechtsanwalt die Räumung der Wohnung und klagte.
In den ersten beiden Instanzen wurde die Räumungsklage abgewiesen – der BGH hob das Urteil jedoch wieder auf. Beabsichtigt der Vermieter, die Mietwohnung nicht nur zu Wohnzwecken zu beziehen, sondern dort zugleich überwiegend einer (frei-)beruflichen Tätigkeit nachzugehen, wird es für das Vorliegen eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses regelmäßig ausreichen, dass ihm andernfalls ein „beachtenswerter Nachteil“ entstünde. Die Vorinstanz war noch davon ausgegangen, dass es hierfür sogar einen „gewichtigen Nachteil“ für den Vermieter geben müsse. Das war jedoch nicht korrekt. Deshalb muss die Vorinstanz nun entscheiden, ob ein lediglich „beachtenswerter Nachteil“ für den Rechtsanwalt entsteht, wenn der Räumungsklage nicht stattgegeben wird. Auch die zu kurz bemessene Kündigungsfrist durch den Vermieter wird den Mietern nicht helfen. Es ist eindeutig, dass der Vermieter das Mietverhältnis beenden will. Dann gilt die Kündigung zum nächsten zulässigen Termin.
Hinweis: Das Gericht der vorherigen Instanz muss die Angelegenheit nun nach Maßgabe der Vorgaben des BGH nochmals entscheiden. Vieles spricht dafür, dass die Mieter die Wohnung nun räumen müssen.
Quelle: BGH, Urt. v. 10.04.2024 – VIII ZR 286/22
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(aus: Ausgabe 07/2024)
