Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten müssen in den meisten Fällen seitens der Mieter geduldet werden. Natürlich kann man nicht alle Maßnahmen einfach passiv ertragen, wenn man mitten im anfallenden Chaos leben muss. Die Frage aber, ob ein Mieter währenddessen auch zum Auszug gezwungen werden kann, wenn er bereits zur Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsarbeiten verurteilt wurde, musste das Landgericht Berlin II (LG) entscheiden.
Im Jahr 2021 war der Mieter zur Duldung mehrerer Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten verurteilt worden. Das Gericht hatte ihn verpflichtet, den von der Vermieterin beauftragten Handwerkern den Zutritt zur Ausführung der Arbeiten jeweils nach entsprechender rechtzeitiger Ankündigung vom Montag bis Freitag im Zeitraum zwischen 7 und 18 Uhr zu gewähren. Mit mehreren Schreiben forderte die Vermieterin den Mieter zwischen Juli und September 2023 auf, für Baufreiheit zu sorgen und das Haus zu räumen, da die Bewohnbarkeit der Immobilie in der Zeit der Bauphase nicht gegeben sei. Der Mieter erwiderte hingegen, dass er nur zur Duldung und Zutrittsgewährung, nicht jedoch zur vorübergehenden Räumung verurteilt worden sei. Daraufhin legte die Vermieterin eine Räumungsklage ein.
Die Klage wurde vor dem LG abgewiesen. Der im Gesetz verwendete Begriff der Duldung erfasse kein aktives Handeln, sondern beschränke sich auf ein passives Zulassen der Maßnahmen und die Gewährung von Zutritt. Ein zur Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsarbeiten verpflichteter Mieter muss das Mietobjekt während der Bauarbeiten nicht auf bloßes Verlangen des Vermieters räumen. Dies komme höchstens unter sehr engen Voraussetzungen in Betracht – etwa dann, wenn die Maßnahmen bei einem baufälligen Haus nicht anders erledigt werden können. Dafür waren hier weder dem Ankündigungsschreiben noch den außergerichtlichen Schreiben entsprechende Anhaltspunkte zu entnehmen.
Hinweis: Gerade im Mietverhältnis ist das Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme wichtig. Das gilt sowohl für den Mieter als auch für den Vermieter.
Quelle: LG Berlin II, Urt. v. 22.10.2024 – 65 S 139/24
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(aus: Ausgabe 01/2025)
