Eine Wohnungseigentümergemeinschaft muss dem Gesetz nach einen Verwalter bestellen. Doch dann kann der Ärger erst richtig losgehen, denn über den Kompetenzumfang eines Verwalters kommt es zwischen Eigentümern immer wieder zu Differenzen. So auch in diesem Fall, bei dem der Bundesgerichtshof (BGH) entscheiden musste, ob einem Verwalter die mit einem Beschluss eingeräumten Befugnisse auch zustehen.
Wohnungseigentümer hatten im Zuge einer geplanten Erneuerung der Außenfenster beschlossen, einen Sachverständigen mit der Begutachtung der Fenster und der Erstellung eines Prioritätenplans nach Dringlichkeit zu beauftragen. Nachdem der Sachverständige alles erledigt hatte, beschlossen die Wohnungseigentümer, den Sachverständigen auch mit der Erstellung der Ausschreibungsunterlagen, der Einholung von Angeboten und der Fertigung eines Preisspiegels zu beauftragen. In einer Eigentümerversammlung informierte die Verwalterin darüber, dass mehrere Anbieter ihre Angebote zurückgezogen hätten und die verbliebene Anbieterin mitgeteilt habe, dass sie im Jahr 2022 weder einen Austausch vornehmen noch eine Bestellung entgegennehmen könne, so dass die Preise für den Austausch nicht kalkulierbar seien. Infolgedessen wurde folgender Beschluss gefasst: „Die Verwaltung wird ermächtigt, die Erneuerung der Fensteranlagen nach folgenden Maßgaben zu beauftragen: Es soll ein Austausch nach Dringlichkeit erfolgen. Vorab sollen nochmal drei Angebote eingeholt werden. Der Umfang des jährlichen Budgets für 2022 soll bei 35.000 EUR brutto liegen. Die Fenster sollen der Optik der bisherigen Fensteranlagen entsprechen.“ Gegen diesen Beschluss gingen mehrere Eigentümer vor und erklärten vor Gericht die Anfechtung.
Der Beschluss war jedoch nach Ansicht der BGH-Richter rechtmäßig. Nach dem seit Dezember 2020 geltenden Wohnungseigentumsrecht haben Wohnungseigentümer die Kompetenz, Entscheidungen über die Verwaltung und Benutzung des gemeinschaftlichen Eigentums auf den Verwalter zu delegieren. Die Ordnungsmäßigkeit des Beschlusses über eine Kompetenzverlagerung setzt nicht voraus, dass in dem Beschluss zugleich ausdrücklich ein für den Verwalter verbindlicher Entscheidungsmaßstab vorgegeben wird.
Hinweis: Wenn eine Eigentümergemeinschaft einen Verwalter bestellt, sollte sie stets klare Regelungen darüber treffen, welche Befugnisse dieser haben darf. Alles andere führt häufig zu Streitigkeiten.
Quelle: BGH, Urt. v. 05.07.2024 – V ZR 241/23
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(aus: Ausgabe 11/2024)
