Will der Vermieter die Miete erhöhen, muss er einige formelle Dinge beachten. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat konkretisiert, welche Voraussetzungen für eine berechtigte Mieterhöhung und welche Bedingungen durch den Vermieter dafür nicht erfüllt werden müssen.
Eine Mieterin in Berlin erhielt die Ankündigung der Modernisierung ihrer Mietwohnung und des gesamten Mietshauses. 15 Monate später – nach Beendigung der Modernisierungsarbeiten – erhielt sie dann ein Schreiben, wonach sich die monatlich zu zahlende Grundmiete infolge der Modernisierungsmaßnahmen von zuletzt 294,88 EUR auf 377,10 EUR erhöhe. Dem Schreiben war eine als „Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung“ bezeichnete Anlage beigefügt. Die Mieterin war der Auffassung, die Mieterhöhungserklärung sei aus formellen Gründen unwirksam. Die Vermieterin habe nicht die für die verschiedenen Modernisierungsmaßnahmen jeweils entstandenen Gesamtkosten in einzelne Positionen untergliedert. Deshalb klagte die Mieterin auf Feststellung, dass der Vermieterin kein Anspruch auf die erhöhte Miete zusteht.
Die Klage wurde abgewiesen. Bei der Beurteilung der formellen Anforderungen an eine Mieterhöhungserklärung kommt es entscheidend darauf an, ob für den Mieter mit der geforderten Information ein maßgeblicher Erkenntniswert verbunden ist. Und das war hier laut BGH der Fall gewesen.
Der Vermieter hat in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken. Aus der Mieterhöhungserklärung muss ferner hervorgehen, in welchem Umfang mit den durchgeführten Arbeiten eventuelle Instandsetzungskosten erspart wurden. Dabei ist es ausreichend, wenn der Vermieter den ersparten Instandsetzungsaufwand zumindest durch die Angabe einer Quote von den aufgewendeten Gesamtkosten nachvollziehbar darlegt. Nach der Rechtsprechung hat der Vermieter bei Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darzulegen, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Maßnahme eine nachhaltige Einsparung von Energie bewirkt. Für die plausible Darstellung eines Energieeinspareffekts ist eine gegenständliche Beschreibung der betreffenden Maßnahme oder die Angabe der alten und neuen Wärmedurchgangskoeffizienten (k-Wert bzw. u-Wert) der renovierten Bauteile ausreichend.
Hinweis: Mieterhöhungen sind sicherlich kein Buch mit sieben Siegeln. Allerdings gibt es viele Dinge auf Vermieterseite zu beachten. Im Zweifel sollte weiterer Rat eingeholt werden, beispielsweise bei einem Rechtsanwalt.
Quelle: BGH, Urt. v. 23.11.2022 – VIII ZR 59/21
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(aus: Ausgabe 04/2023)
