Will der Vermieter die Miete erhöhen, ist dafür häufig die ortsübliche Vergleichsmiete entscheidend. Wie er diese in Erfahrung bringt, war die Kernfrage des folgenden Falls vor dem Amtsgericht Hamburg (AG). Und eines darf vorweggenommen werden: Sich selbst erklärte das AG schon einmal nicht ohne weiteres als dafür zuständig.
Ein Vermieter wollte die Miete erhöhen und reichte vor dem zuständigen AG einen Antrag auf Einholung eines Gutachtens zur ortsüblichen Vergleichsmiete der von der Mieterin bewohnten Wohnung ein. Dabei ging er im sogenannten selbständigen Beweisverfahren vor. Die eigentliche Klage auf Zustimmung zur Mieterhöhung hatte er dabei jedoch noch nicht erhoben. Mit diesem selbständigen Beweisverfahren kam der Vermieter allerdings nicht weiter.
Das AG war der Auffassung, dass es nicht zulässig sei, vor einem Mieterhöhungsverlangen die ortsübliche Vergleichsmiete im Wege des selbständigen Beweisverfahrens klären zu lassen. Es handele sich nicht um eine zwingend gerichtlich zu entscheidende Rechtsfrage. Diese würde erst dann entstehen, wenn der betreffende Mieter das vermieterseitige Mieterhöhungsbegehren inklusive der vermieterseitig eingeholten Informationen und Argumente verweigern würde. Erst dann dürfe auch die Mieterseite mit den Kostenrisiken eines solchen Verfahrens belastet werden.
Hinweis: Der Vermieter kann also die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht auf das Gericht abwälzen. Er muss schon selbst tätig werden und zumindest ansatzweise versuchen, die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln. Im Zweifel kann dabei ein Rechtsanwalt helfen.
Quelle: AG Hamburg, Urt. v. 16.01.2024 – 49 H 3/23
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(aus: Ausgabe 04/2024)
