Im folgenden Fall war die entscheidende Frage, ob Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften mehr miteinander verbindet oder mehr voneinander unterscheidet. Der Mieter einer Doppelhaushälfte und sein Vermieter waren da unterschiedlicher Meinung, so dass man sich vor dem Amtsgericht Hanau (AG) wiederfand.
Ausgangspunkt war das Mieterhöhungsbegehren für eine angemietete Doppelhaushälfte. Der Vermieter verlangte unter Bezugnahme auf den Mietspiegel eine Zustimmung zur Erhöhung der monatlichen Nettokaltmiete inklusive einem Zuschlag von 25 %, der laut Mietspiegel auf Einfamilienhäuser entfällt. Der Mieter verweigerte die Zustimmung und meinte, der Zuschlag würde bei einer Doppelhaushälfte keine Anwendung finden, da er nur für freistehende Einfamilienhäuser gelte. Schließlich forderte der Vermieter die Zustimmung zur Mieterhöhung gerichtlich ein – und gewann den Rechtsstreit.
Entgegen der Meinung des beklagten Mieters war das AG nämlich nicht der Meinung, dass ein Einfamilienhaus zwingend freistehend sein muss, um als solches zu gelten. Weist der Mietspiegel im Rahmen der Bestimmung der ortsüblichen Miete einen Zuschlag für Einfamilienhäuser aus (hier: 25 %), gilt dieser auch für Doppelhaushälften. Denn da es im Mietspiegel keinerlei Angaben zu nichtfreistehenden Einfamilienhäusern gibt, wären Doppelhaushälften (und Reihenhäuser) vom ihm gar nicht erfasst. Dies widerspricht dem Sinn eines Mietspiegels. Zudem sind die Wohnvorteile in einer Doppelhaushälfte mit denen in einem freistehenden Einfamilienhaus gleichzusetzen: kein Treppenhausverkehr von Nachbarn und Besuchern, ein höherer Gebrauchswert durch üblicherweise vorhandene Grundstücks- bzw. Gartennutzung. Dass die Freiheiten als Mieter eines freistehenden Einfamilienhauses dennoch größer seien, was Lärm oder Geruchsbelästigungen angeht, ließ das AG ebenfalls nicht gelten. Die gemeinsamen Vorteile der Einfamilienhausformen – beispielsweise das Fehlen einer in Mehrparteienanlagen üblichen Hausordnung – wiegen einfach mehr. Und wenn man, wie das Gericht, in Sachen Lärm- und Geruchsentwicklung davon ausgeht, dass die nachbarrechtlichen Rücksichtnahmepflichten stets Anwendung finden, kann hinter dieser Argumentation auch kein qualitativer Mehrwert gesehen werden.
Hinweis: Eine Mieterhöhung ist für Vermieter kein Buch mit sieben Siegeln. Es kann jedoch auch über etwas anderes nachgedacht werden: die einvernehmliche Mieterhöhung zwischen Mieter und Vermieter. Das ist häufig ein guter Gedanke. Zwar erhält der Vermieter vielleicht etwas weniger Miete, als ihm gesetzlich zustehen würde, er hat allerdings auch keine Streitigkeiten und Schwierigkeiten mit seinem Mieter.
Quelle: AG Hanau, Urt. v. 07.07.2023 – 34 C 126/22
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(aus: Ausgabe 12/2023)
