Gerade bei Wohnungseigentumsgemeinschaften (WEG) ist selbst eine womöglich schon Jahrzehnte alte Teilungserklärung wichtig. Das zeigt der folgende Fall des Amtsgerichts München (AG), das hier die Bedeutung einer solchen Teilungserklärung klären und damit auch entscheiden musste, ob ein später von der WEG gefasster Beschluss dagegen verstoße.
Es ging um einen Streit in einer WEG. In der Teilungserklärung von 1968 befand sich folgende Regelung zu den Betriebskosten: „Betrieb des Personenaufzugs, sofern vorhanden (Erdgeschoß-Wohnungen sind hiervon freigestellt).“ Ursprünglich gab es in der Anlage keinen Personenaufzug, dessen Bau wurde erst im Jahr 2011 beschlossen, und dann wurde er gebaut. In einer der folgenden Nebenkostenabrechnungen sollten Eigentümer einer Erdgeschosswohnung entsprechend ihrem Miteigentumsanteil die Kosten für den Betrieb des Aufzugs in Höhe von 234,70 EUR zahlen. Ein entsprechender Beschluss war zuvor von der WEG gefasst worden. Diesen Beschluss wollten die Eigentümer der Erdgeschosswohnung jedoch nicht akzeptieren und erklärten die Anfechtung vor Gericht. Die WEG war der Auffassung, die fragliche Regelung in der Teilungserklärung sei so auszulegen, dass der Bauträger keine Regelung für den Fall treffen konnte und wollte, falls sich die Eigentümer zu späterer Zeit für den Einbau eines Personenaufzugs entscheiden sollten. Die Formulierung „sofern vorhanden“ beziehe sich daher ausschließlich auf den damaligen Zustand – eine Regelung für die Zukunft sei nicht gewollt gewesen.
Das AG war da anderer Auffassung und erklärte den angefochtenen Beschluss für ungültig. Für die Umlage des Betrags von 234,70 EUR als anteilige Kosten für „Wartung/Notruf Aufzug“ auf die Erdgeschosseigentümer fehlte es schlichtweg an einer Rechtsgrundlage. Nach der unverändert gültigen Teilungserklärung von 1968 sind die Wohnungen im Erdgeschoss von den Betriebskosten eines Personenaufzugs freigestellt – und dabei bleibt es auch, selbst wenn dieser wie hier bis in den Keller fahre und für Erdgeschossbewohner somit durchaus praktikabel sei.
Hinweis: Wer eine Eigentumswohnung kaufen möchte, sollte unbedingt einen Blick in die Beschlusssammlung, die letzten Protokolle der Eigentümerversammlungen sowie die Teilungserklärung werfen. Dort stehen wichtige Dinge, die Käufer wissen sollten.
Quelle: AG München, Urt. v. 08.07.2023 – 1290 C 19698/21 WEG
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(aus: Ausgabe 01/2024)
