Der folgende Fall zeigt wieder einmal hervorragend, wie schnell man als Vermieter falsch liegen kann, wenn es ums eigene Recht geht. Dass hier das konsequente Hinzuziehen eines Mietrechtsanwalts anzuraten gewesen wäre, beweist auch das eindeutige Urteil, das vom Oberlandesgericht Hamm (OLG) gesprochen wurde.
Es ging um ein bebautes Gewerbegrundstück. Der spätere Mieter wollte das Grundstück eigentlich kaufen, doch schließlich einigten sich Interessent und Vermieterin auf einen vorgeschalteten, noch abzuschließenden Mietvertrag für die Dauer von zwei Jahren. Zu einem Verkauf oder zu einem Abschluss des Mietvertrags kam es aber nicht mehr – wohl aber zu einer Übergabe an den Mieter. Mietzahlungen erbrachte dieser jedoch nur in geringem Umfang; er wies darauf hin, dass sich in dem sich auf dem Grundstück befindlichen Wohngebäude ein umfangreicher Schwarzschimmelbefall gezeigt habe. Schließlich kündigte die Vermieterin, und die Parteien einigten sich im Gerichtsprozess darauf, dass der Mieter das Grundstück räumen sollte. Hinsichtlich des ebenfalls streitigen Zahlungsanspruchs beantragten beide Parteien, das Ruhen des Verfahrens anzuordnen. Noch vor dem in dem Vergleich vereinbarten Räumungstermin verschaffte sich die Vermieterin jedoch gewaltsam Zutritt zum Wohnhaus, verwies den Mieter des Grundstücks und tauschte die Schlösser aus. Später wurde das Grundstück an einen Dritten verkauft. Schließlich nahm der Mieter die Vermieterin auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von knapp 230.000 EUR in Anspruch. Es ging um Gegenstände, die die Vermieterin rechtswidrig erlangt und abschließend entweder entsorgt oder verkauft habe.
Zwar wurde die Angelegenheit bezüglich der Schadenshöhe an die Vorinstanz zurückverwiesen – dass allerdings ein Anspruch grundsätzlich besteht, hat das OLG hier bereits eindeutig klargemacht. Die Vermieterin ist zum Schadensersatz verpflichtet, da sie vorsätzlich mit verbotener Eigenmacht gehandelt hatte. Das schließt im Übrigen auch die Aufrechnung mit eigenen Schadensersatzansprüchen der Vermieterin aus. Da kein wirksamer Mietvertrag zustande gekommen war, gab es insbesondere auch kein Vermieterpfandrecht der Vermieterin. Außerdem hatte sich die Vermieterin selbst schadensersatzpflichtig gemacht, da sie zu Unrecht zurückgehaltene Sachen des Mieters im Anschluss an die Inbesitznahme veräußert oder entsorgt hatte.
Hinweis: Die Zwangsräumung ist Aufgabe des Gerichtsvollziehers. Vermieter sollten nicht alleine das Recht in die Hand nehmen. Denn das ist nicht nur verboten, sondern häufig auch strafbar.
Quelle: OLG Hamm, Urt. v. 21.12.2022 – 11 U 119/21
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(aus: Ausgabe 06/2023)
