Wer langfristig Gewerberäume anmietet, sollte sich über alle geforderten Voraussetzungen und Gefahren bewusst sein, die das jeweils gewählte Geschäftsfeld aufweist. Im folgenden Fall musste sich das Oberlandesgericht Frankfurt am Main (OLG) mit den Gewährleistungsansprüchen durch den Betrieb einer Spielhalle auseinandersetzen, die nach einer Gesetzesnovelle in der gegebenen Art gar nicht mehr genehmigungsfähig war.
Im Jahr 2012 wurden für zehn Jahre Räume „zur Benutzung als Spielothek/Billard-Sammlung/Wettbüro“ vermietet. Der Spielbetrieb war zunächst auf Basis des alten hessischen Spielhallengesetzes in der Fassung vom Juni 2012 genehmigt worden. Als 2018 ein neues Spielhallengesetz kam, wiesen die Räume nicht mehr die entsprechenden Voraussetzungen auf. Insbesondere wurde der geforderte Abstand von mindestens 300 Metern zu drei umliegenden Schulen nicht eingehalten. Im Anschluss übernahm eine andere Mieterin zum 01.01.2019 den Mietvertrag und verlängerte ihn bis zum Jahr 2032. Ab dem Jahr 2020 stellte sie die Mietzahlungen ein: Das Mietobjekt sei mangelhaft, da keine Spielhalle betrieben werden dürfe. Die Vermieterin kündigte daraufhin den Vertrag wegen Zahlungsrückständen und klagte offene Mieten in Höhe von 11.000 EUR ein.
Das OLG war dabei auf der Seite der Vermieterin. Gewährleistungsansprüche der Mieterin waren deshalb ausgeschlossen, da sie der langfristigen Fortsetzung des Mietvertrags in Kenntnis der fehlenden Genehmigung des Spielhallenbetriebs zugestimmt hatte. Außerdem stellt eine formell rechtswidrige Nutzung für sich genommen noch keinen Sachmangel dar. Voraussetzung hierfür sei vielmehr, dass die fehlende Genehmigung eine Aufhebung oder erhebliche Beeinträchtigung der Tauglichkeit der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch zur Folge hat. Solange die Behörde eine formell illegale Nutzung duldet, sei der vertragsgemäße Gebrauch jedoch nicht beeinträchtigt. Ein Sachmangel sei erst dann zu bejahen, wenn die zuständige Behörde die Nutzung des Mietobjekts untersagt oder wenn ein behördliches Einschreiten ernstlich zu erwarten sei. Das war hier nicht der Fall gewesen.
Hinweis: Wer Gewerbeimmobilien anmietet und für einen bestimmten Zweck nutzen möchte, sollte sich vorher darüber Klarheit verschaffen, ob dieser Nutzungszweck auch genehmigt ist. Andernfalls muss eventuell Miete gezahlt werden, obwohl die Immobilie gar nicht für den eigentlichen Zweck genutzt werden kann.
Quelle: OLG Frankfurt am Main, Urt. v. 24.10.2023 – 2 U 5/23
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(aus: Ausgabe 02/2024)
